Deslinde: El nuevo requisito para transferir un inmueble

inmuebleLa ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario de la República Dominicana contiene una serie de nuevos requisitos para realizar una operación inmobiliaria en el país. Uno de ellos es que a partir del 4 de abril del 2009, -es decir, 2 años con posterioridad a su entrada en vigor,- se hace necesario un procedimiento de deslinde antes de que la Oficina de Registro de Títulos pueda registrar cualquier afectación o modificación de un derecho inmobiliario, como lo sería una transferencia por venta, sucesión o donación.

El procedimiento de deslinde, necesariamente realizado por un agrimensor, implica la individualización de su propiedad respecto a los otros inmuebles que la rodean, lo que va a permitir que tenga su propia designación catastral y un Certificado de Título único y separado.

Este conlleva tres etapas, a saber: a) Etapa Técnica, en la que el agrimensor realiza el trabajo de medición y ubicación exacta del inmueble, obligatoriamente con un G. P. S. y previa notificación a los copropietarios colindantes y cualquier otro tercero interesado. Posteriormente, el agrimensor debe someter su trabajo a la aprobación de la Dirección Regional de Mensuras competente para su aprobación, la que le dará al inmueble la designación catastral correspondiente; b) Etapa Judicial, en la que se somete el deslinde ante el Tribunal de Jurisdicción Original competente. Allí, se invitan a comparecer los copropietarios colindantes y terceros interesados para que expongan su conformidad u oposición al procedimiento. En caso de ser aprobado  el juez dicta una resolución ordenando al Registro de Títulos competente cancelar la Carta Constancia que amparaba la porción deslindada, y emitir el nuevo Certificado de Título con la nueva designación catastral otorgada por la Dirección Regional de Mensuras para el inmueble deslindado; c) Etapa Registral, que implica la ejecución de lo ordenado en la Resolución del Tribunal por parte del Registrador de Títulos.

Cualquier transferencia o modificación del derecho inmobiliario podrá ser sometida junto al procedimiento de deslinde, para que el Certificado de Título se expida directamente con la modificación indicada. En una próxima entrada, hablaré sobre los demás pasos que se deben llevar a cabo para transferir una propiedad inmobiliaria, según la nueva legislación.

Creando inteligencia

maitena-aburridaNo tengo talentos especiales, pero sí soy profundamente curioso. Albert Einstein (1879-1955)

El otro día vi en la televisión un documental realizado por National Geographic Channel llamado “My brilliant brain”, en el que se analiza la vida de Susan Polgar, una húngara-americana que a los 15 años logró el título de mejor jugadora de ajedrez del mundo.

Cuando era más joven, Susan Polgar dedicó años a intensos entrenamientos que moldearon su cerebro, incluso transformándolo físicamente. Logró memorizar una cantidad impresionante de jugadas, lo que hace que, contrario a un aficionado, ella no tenga que desperdiciar mucho tiempo pensando en los movimientos de las fichas. Como toda una experta juega prácticamente sin pensar, basándose en juegos anteriores, lo que le permite adivinar el movimiento de sus contrincantes de una manera inteligente, antes de que hagan la jugada… como si les leyera la mente.

¿Qué conclusión se sacó de este estudio? Que las habilidades mentales son intuitivas, que la información memorizada puede durar toda la vida impresa en el cerebro (¡por eso es que todos podemos recordar la primera lección del libro Nacho!), y en especial, que “los genes se pueden crear”. Su padre comprobó su teoría: “Un genio es igual a trabajo más circunstancias afortunadas”.

Y eso precisamente fue lo que me motivó a escribir esta publicación, si se pueden “crear los genes”, si el cerebro, al igual que el cuerpo humano, puede ser moldeado con mucho entrenamiento, eso quiere decir que sí es posible crear inteligencia. Eso quiere decir también que los comportamientos mediocres son injustificados, que no es cierto que “el dominicano es bruto de nacimiento”, y definitivamente, eso elimina las excusas para no aprender o ser capaz de lograr cualquier cosa.

¿Cómo vincular el contenido de ese documental con la ley dominicana para poder escribir sobre ello en este blog? ¿Podría sugerir modificaciones a la ley de educación o alguna ley vinculada? ¿Podría sugerir modificaciones a todo el sistema educativo? ¿Podría sugerir modificaciones en nuestras conductas? Realmente ninguna idea me convenció, pero era impensable no compartir toda la información de la vida de Susan Polgar para que los lectores de mi blog se inspiraran al igual que yo y aprendieran las mismas lecciones que yo aprendí al ver su documental… Hay muchos caminos para alcanzar el éxito, pero definitivamente, el camino más seguro es el de la disciplina y la dedicación.

Susan Polgar no nació con un cerebro extraordinario, sino que fue creado gracias a una niñez extraordinaria.

Encontré unos vínculos en youtube con partes del documental, algunas en español y otras en inglés, aquí se los dejo para los que lo quieran ver: 

Importancia del contrato de trabajo por escrito

Ahora comparto otro artículo que igual que el anterior escribí para la revista Gestión & Competitividad, publicada en agosto 2012… 

«Hace muchos años, cuando imperaba la confianza entre los hombres de negocios, la mayoría de los contratos se hacía de manera verbal y la única garantía con que contaban las partes era esperar la buena fe de la otra en la ejecución de sus obligaciones. Hoy en día, por el contrario, las empresas sienten la necesidad de que todas sus actividades y contrataciones estén plasmadas por escrito.

Esto puede observarse cada vez más a la hora de contratar personal para que labore en determinado sector, donde ya no basta un entrenamiento informal al trabajador sobre las políticas y reglas internas, sino que se le exige además la firma de un documento denominado “contrato de trabajo”.

Con ello, las empresas buscan estar protegidas frente a cualquier reclamación futura que pudiera hacer el trabajador mientras dure su relación de trabajo o como consecuencia de su terminación, teniendo en cuenta que la ley laboral dominicana dispone que las estipulaciones del contrato de trabajo, así como los hechos relativos a su ejecución o modificación pueden probarse por todos los medios (Art. 16 del Código de Trabajo).

Dicha disposición pareciera que entra en contradicción con el principio IX del Código de Trabajo, según el cual el contrato de trabajo no es el que consta en un escrito, sino el que se ejecuta en hechos, lo cual ha sido avalado por los jueces dominicanos en numerosas ocasiones y lo que puede dar lugar a pensar que no tiene sentido la instrumentación de un contrato de trabajo por tiempo indefinido, por escrito, si al final de cuentas este no tendrá validez frente a un tribunal o podrá ser destruido fácilmente con cualquier otro medio de prueba.

Sin embargo, siempre que el documento escrito refleje correctamente la realidad bajo la cual se desenvuelve el contrato de trabajo, este sí puede tener un efecto importante a la hora de demostrar las condiciones de la contratación, como por ejemplo, el salario que debe pagar la empresa, la forma de cálculo de cualquiera de los beneficios adicionales que pudiera recibir el trabajador, las obligaciones de confidencialidad y no competencia que este último asume, entre otras.

A esto se le añade la posibilidad que tiene el empleador de establecer desde el principio sus propias reglas, -siempre y cuando no contravengan los beneficios mínimos reconocidos por la ley laboral-, las cuales luego no podrán ser desconocidas por el trabajador que ha firmado de manera libre y consciente el documento en cuestión.

En definitiva, a la hora de contratar personal, el documento sigue siendo un medio importante, que de ser bien instrumentado eleva las posibilidades de ambas partes de resolver fácilmente o eliminar cualquier conflicto futuro, pero para ello, la empresa debe cuidar con recelo que el mismo se corresponda con lo que realmente está ocurriendo en la práctica, de lo contrario, se le impondrían reglas supletorias que al final de cuentas pueden empeorar su situación.» (Publicado en la revista Gestión & Competitividad, agosto 2012)

Ilegalidad en el negocio de la salud

imagen salud

Tengo un amigo que me controla cuando escribo, recordándome que si critico a ciertas empresas las perderé como futuras clientes. Probablemente tenga razón, pero en esta ocasión me gustaría dejar a un lado la visión mercantilista que tenemos los abogados y sacar a flote el «amor por la justicia» que tenemos todos cuando estamos estudiando derecho.

Lo que amerita mi actitud es una noticia que escuché el día de ayer en uno de los programas de radio dominicanos, en que se comentaba que un centro médico se negaba a entregarle a la madre un recién nacido que había fallecido, hasta que no hiciera el pago de la suma de dinero que adeudaba por la atención que había recibido. Al parecer, no solo a los abogados se nos olvida que inicialmente estudiamos una carrera por amor a lo que se logra a través de ella… me imagino a esos médicos cuando eran estudiantes y les preguntaban por qué habían elegido la carrera de medicina y decían que lo único que les interesaba era salvar vidas, pero después se gradúan y se juntan para crear un Centro Médico y eso queda en el olvido.

Pero bien, desde el punto de vista jurídico cabe preguntarse, ¿es posible que un Centro de Salud retenga una persona (viva o muerta) por el no pago de una suma de dinero? La Constitución dominicana no puede ser más clara en su negativa, cuando en su artículo 40 numeral 10 prohíbe el apremio corporal por una deuda civil, o más específicamente, por una deuda que no provenga de leyes penales, lo que implica incluso la celebración de un juicio en la forma indicada por las leyes de naturaleza procesal-penal antes de poder tomar una medida como el apremio.

En el caso de alguien que ha fallecido es peor todavía, pues la retención implica una violación a la dignidad de la persona, la cual según el artículo 38 de la Constitución es sagrada e inviolable, y su respeto y protección es responsabilidad del Estado dominicano, aún incluso después de la muerte.

Algunos dirán que aquí el Centro de Salud está ejerciendo un «derecho de retención», que es un tipo de garantía válidamente reconocido en derecho civil, sin embargo, cabe recordar que las garantías solo pueden ejercerse sobre bienes que están en el comercio y evidentemente el cuerpo humano no lo está, porque no puede ser susceptible de apropiación.

Otros defenderán a los centros médicos alegando que si no es con esa retención no van a poder cobrar los valores que les son adeudados. Sin embargo, esto no es del todo cierto, ya que como acreedores que son, los Centros de Salud van a poder acudir a las vías de derecho que existen para cobrar una deuda, en otras palabras, van a poder practicar embargos contra los bienes de los deudores. Ciertamente es una vía más lenta y tal vez menos segura, pero esa es la única forma legal con la que se garantiza el respeto a los derechos de todos los involucrados. Además, hay que recordar que los médicos y los centros en los que se desempeñan son acreedores que de por sí se encuentran beneficiados por el legislador, pues en el artículo 2202 del Código Civil se les reconoce un privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, por lo que en palabras llanas «pueden cobrar primero que casi todo el mundo».

Entonces, ¿qué puede hacer la persona que está siendo detenida o los sucesores del difunto retenido por el Centro de Salud? O interponer un hábeas corpus o iniciar una acción de amparo, es decir, acudir a un tribunal para que conozca la violación a la integridad o la libertad que está sufriendo, el cual de manera rápida y sencilla debe tomar una decisión para parar esa situación. Encima de eso, -sin ánimos de motivar demandas infundadas-, debo aclarar que también existe la posibilidad de que el Centros de Salud sea demandado en responsabilidad civil y se le condene a pagar una indemnización, siempre y cuando el afectado pueda demostrar que sufrió un daño por ese comportamiento abusivo (faltivo).

En definitiva, puede ser que algunos digan que con esta publicación estoy atacando a los Centros de Salud, defendiendo a los “mala pagas” en perjuicio de quienes tienen que producir para funcionar. Reconozco que hay personas negligentes y que si la gente no cobra por el servicio prestado no se puede sobrevivir (créanme que como abogada lo sé muy bien), pero también hay que ser conscientes que una falta no se puede resolver con otra falta. Un abuso es un abuso, punto.

¿LA LEY CONTRA LOS ROBOTS?

gaturro robots«Me gustas. Algunas veces hasta te entiendo. Pero no estoy dispuesta a invertir mis emociones en una máquina» (Bicentennial man)

El otro día mi padre me contó una versión del blackberry en la que su nombre hace referencia a la pesada bola negra que les ataban a los esclavos para que no pudieran escapar. Así, según él, el blackberry es la forma moderna de los jefes de mantener a sus empleados localizables en todo momento y tenerlos siempre atados al trabajo.

En realidad, para los profesionales esta es una herramienta sumamente útil, sin embargo, hoy en día esa atadura ha sobrepasado las dimensiones del trabajo y vemos cómo este celular es utilizado incluso por niños y jóvenes que llegan a tener hasta 300 personas de contacto y cuyos padres se sienten orgullosos, porque aunque su hijo no sabe leer bien o no puede escribir sin faltas ortográficas, ¡es un genio en el uso de este aparato! Y qué decir de los adultos, para quienes esto es lo mejor que se han inventado, porque es el instrumento más eficaz a la hora de cumplir con su deseo de aparentar ser una persona ocupada e importante. ¡Cosas veredes!

Entonces, el verdadero problema moderno que el blackberry trae consigo no es la imposibilidad de escapar del trabajo, sino el no poder tener una vida más allá de él (incluyendo su servicio de facebook, claro está) y dejar de darle importancia al resto del mundo. Imagínense, pasarse todo el tiempo hablando con una persona a través de un aparato y luego, cuando al fin se está junto a ella y se tiene de frente, ¡ignorarla para hablar con otra!

Por ello me pregunto, ¿puede el legislador crear una ley que prohíba el uso de estos aparatos?, ¿es posible que, basándose en el interés de que no perdamos nuestras habilidades de interacción social y concentración, se restrinja el uso de esta tecnología?, ¿se podría alegar al menos falta de seguridad y privacidad de la información que por ahí se envía como lo hicieron en Francia para prohibir el uso de blackberrys a sus funcionarios por temor al espionaje o alegarse que hay información que no puede ser descifrada y por lo tanto se facilitan los actos terroristas, -lo que también desemboca en temor al espionaje-, como ocurrió en los Emiratos Árabes Unidos, India, Líbano, Argelia y Arabia Saudita para prohibir el envío de mensajes y correos por este aparato?

En un país como el nuestro, en el que se supone que la seguridad nacional no está en peligro, estos últimos argumentos serían de difícil aceptación. Sí puede prohibirse su uso mientras se está manejando un vehículo por el riesgo que se crea de tener un accidente de tránsito, digo, ¿quién no ha estado a punto de chocar por estar hablando por el blackberry?, ¿cuántas veces no hemos tenido que tocar bocina al de adelante porque no ve el semáforo por estar pendiente a las actualizaciones de los demás?, ¿a quién, como a mí, lo han chocado porque al de atrás se le olvidó frenar, por estar hablando por su blackberry?

Pero, fuera de su uso cuando se está manejando, hay que reconocer que si bien el Estado tiene la obligación constitucional de tomar medidas para nuestro desarrollo, a la hora de limitar la libertad de utilizar este servicio tecnológico, debe probarse que puede causarnos un daño real que amerita dicha prohibición.

Lo que por ahora nos deja con que la reflexión individual y social es la única solución que puede encontrarse para resolver el mayor problema que trae consigo el blackberry. Somos seres humanos lo suficientemente capaces de poner límites, sin necesidad de una ley que lo haga por nosotros. Basta de hacer sentir a quien tenemos al frente que lo que está pasando en otro lugar es más importante.

Yo voy a ser sincera, utilizo el servicio de blackberry, pero algo que me funciona para evitar caer en sus redes, es apartar la vista de él un momento; al ver que todos alrededor están sumergidos en estos aparatos me siento avergonzada de copiar esa conducta desagradable y no tener la capacidad de interactuar con los demás por preferir interactuar con un aparato. Sí, puede ser muy interesante la conversación que se está teniendo, pero más interesante puede ser la que se deja de tener por no prestarle atención a lo que nos rodea.

Abandono del trabajo

P. Lic. Hace aproximadamente un mes que uno de los empleados de mi empresa dejó de asistir, sin dar ninguna excusa. Me enteré el otro día que está trabajando en otro sitio. He visto varios casos de empleados que hacen eso y después quieren volver o quieren reclamar algo. ¿Qué me aconseja que haga?

R. La ley dominicana no contempla el abandono como una forma de terminación de la relación laboral, por lo que como bien dice, el trabajador puede en todo momento pretender volver a sus labores o presentar una dimisión y exigirle, -sea por vía amigable o por ante los tribunales-, que se les paguen todas sus prestaciones.

Pero, dicen por ahí que más vale prevenir que lamentar. Así que lo que le recomiendo que haga es poner fin Usted primero a la relación laboral, mediante el despido por inasistencia a las labores sin justificación alguna, mediante una carta dirigida al trabajador, donde indique que el despido se basa en el artículo 88 numeral 11 o 12 (usted decide) del Código de Trabajo. Luego, en un plazo máximo de 48 horas, también mediante carta, tiene que notificar esa decisión al Departamento de Trabajo de su comunidad.

De esa manera culmina el contrato, sin el miedo de que algún día el trabajador regrese a reclamar. Lo único que deberá pagar son los derechos adquiridos (lo mejor sería que lo haga mediante cheque acompañado de la carta de despido), pero se liberará de pagar las prestaciones laborales y cualquier otra reclamación que pueda surgir.

Para cualquier otra aclaración, no duden en contactarme.